近隣トラブルがある不動産の売却｜価格への影響と告知義務・対処法 | コラム | 世田谷区不動産|売却無料査定・居抜き物件情報充実

はじめに：「隣人とのトラブルを、買主に言うべきか」という悩み

「隣の家と、騒音や境界のことで揉めている。このまま売却してもよいのだろうか」 「トラブルのことを正直に話すと、買い手がつかなくなるのではないか」 「黙って売って、あとで問題になったらどうしよう」 「内覧のときに、隣人に嫌がらせをされないか不安だ」

隣人や近隣住民とのトラブルを抱えたまま、不動産の売却を考えている方から、こうしたご相談をいただくことがあります。近隣トラブルは、建物の欠陥のように目に見えるものではないため、どこまで買主に伝えるべきか、伝えると売却にどんな影響が出るのかという点で、判断に迷いやすい問題です。

先に結論をお伝えすると、近隣トラブルがあっても、売却できないわけではありません。ただし、トラブルの内容や程度によって、価格や売却期間に影響が出ることがあり、また、買主に伝えるべき事実を伝えなかった場合には、売却後に、責任を問われるリスクがあります。「隠して売る」のではなく、「整理して、適切に伝えたうえで、納得してもらって売る」ことが、結果的に、最も安全で、トラブルの少ない売却につながります。

この記事では、近隣トラブルが不動産売却に与える影響、告知義務の考え方、契約不適合責任のリスク、トラブル別の対処法、売却方法の選び方を、順を追って解説します。

なお、この記事は2026年10月時点の情報をもとにした一般的な解説です。告知の要否や、責任の有無は、トラブルの内容や、契約の内容によって、個別に判断されます。実際の対応にあたっては、弁護士などの専門家にご確認ください。

 

この記事でわかること

・近隣トラブルが、売却価格や売却期間に与える影響
・トラブルの種類ごとの、売却への影響の大きさ
・買主に伝えるべきか（告知義務）の考え方と、判断の目安
・契約不適合責任と、免責特約が通用しないケース
・売却前にやるべき5つのステップ
・トラブル別（騒音、越境、私道、隣人の迷惑行為など）の対処法
・仲介と買取のどちらを選ぶか
・売却後のトラブルを防ぐための、書面と記録の残し方
・マンションの近隣トラブルの特徴
・やってはいけないこと、相談先の選び方

 

第1章　近隣トラブルは、売却にどう影響するのか

 

1-1　影響が出やすい5つのポイント

近隣トラブルが売却に与える影響は、大きく5つに整理できます。

影響のポイント	内容
1．売却価格	トラブルの内容によっては、買主が不安を感じ、値引きを求められたり、相場より低い価格でしか売れなかったりする場合がある
2．売却期間	買主が慎重になり、成約までに時間がかかる場合がある。内覧後に、周辺環境を理由に見送られることもある
3．買い手の層	周辺環境を重視するファミリー層などから、敬遠される場合がある。一方で、事情を理解したうえで購入する、投資家や買取業者が候補になることもある
4．契約・引き渡し	告知の内容や、契約条件の調整が必要になる。契約後に、買主が事実を知ると、トラブルになるおそれがある
5．売却後の責任	買主に、伝えるべきことを伝えていなかった場合、契約不適合責任や、損害賠償を請求されるリスクがある

 

1-2　「影響の大きさ」は、トラブルの内容と程度で大きく変わる

近隣トラブルと一口にいっても、その内容は、さまざまです。

・たまに、生活音について、注意を受けた程度
・過去に、境界をめぐって揉めたが、すでに解決している
・現在も、隣人が威嚇的な言動を繰り返している
・隣人が、建物の工事や、内覧を妨害している

軽微なものや、すでに解決しているものは、売却への影響が小さいことが多い一方、現在進行形で、重大な問題がある場合は、価格や成約に、大きく影響する可能性があります。

 

1-3　買主が気にしているのは、「購入後の生活」

買主は、不動産を購入したあと、そこで長く生活することになります。そのため、物件そのものの条件だけでなく、隣人とどう付き合うことになるのかを、強く気にします。

特に、トラブルの相手が、購入後も、隣人としてそこにい続ける場合、買主は、「自分も、同じ被害を受けるのではないか」と考えます。この不安を、いかに取り除けるか、あるいは、不安を理解したうえで納得して買ってもらえるかが、売却の成否を分けるポイントです。

 

第2章　近隣トラブルの種類と、売却への影響度

近隣トラブルの種類によって、売却への影響の大きさは異なります。一般的な傾向を整理します。

トラブルの種類	具体例	売却への影響度（一般的な傾向）
騒音・振動	隣家の生活音、楽器、工場や店舗の音、犬の鳴き声など	程度による。継続的で、買主にも影響が見込まれる場合は、影響が大きくなる
悪臭・ごみ	ごみの放置、動物の飼育による臭い、害虫・害獣の発生など	程度による。ごみ屋敷など、状況が重い場合は影響が大きい
境界・越境	境界の杭がない、塀や樹木の枝・根が越境している、境界の主張が食い違っている	未解決の場合は影響が大きい。解決・合意済みなら、影響は小さくなる
私道・通行・排水	私道の通行や掘削の承諾が得られない、排水管の通過をめぐる争い	建替えや、ライフラインに関わる場合は、影響が大きい
日照・眺望・建築	隣地の建築による日照の阻害、目隠し、覗き込みなど	程度による。法令上の問題がなければ、影響が限定的なことも
樹木・枝・落ち葉	隣家の木の枝の越境、落ち葉、倒木のおそれなど	比較的、解決しやすく、影響は小さいことが多い
隣人の迷惑行為・威嚇	暴言、威嚇、嫌がらせ、つきまとい、工事の妨害など	影響が非常に大きい場合がある。買主の心理的な負担が大きい
マンション特有の問題	上下階・隣戸の騒音、共用部の使い方、管理組合内の対立など	程度による。管理組合に苦情の記録がある場合は、確認される

あくまで、一般的な傾向であり、実際の影響は、個別の事情で異なります。

 

第3章　告知義務：買主に伝えるべきか、伝えなくてもよいか

近隣トラブルがある場合の、最大の悩みどころが、買主に伝える（告知する）べきかどうかです。

 

3-1　基本的な考え方

不動産の売主には、買主が購入の判断をするうえで、重要な事実を、告げる義務（信義則上の説明義務）があると考えられています。法律で、「近隣トラブルは、必ず告知しなければならない」と、一律に定められているわけではありませんが、次のような考え方が、実務の基本です。

「買主が、その事実を知っていたら、購入を見送った、または、価格や条件を変えていたと考えられる事実」は、伝えるべき重要な事実

この考え方に照らすと、近隣トラブルのうち、買主の生活に、継続的に影響する可能性が高いものは、告知すべき事実にあたる可能性が高くなります。

 

3-2　近隣トラブルは、「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」として扱われることがある

不動産の取引では、建物の物理的な欠陥（雨漏りやシロアリなど）だけでなく、次のような目に見えない欠陥も、問題になります。

・環境的瑕疵（かし）：周辺の環境に関する事情（騒音、悪臭、嫌悪施設の存在、近隣の迷惑行為など）
・心理的瑕疵：通常、買主が心理的に抵抗を感じる事情（事件・事故、近隣の問題行為など）

近隣トラブルは、これらに当てはまる場合があります。

 

3-3　告知の要否を考えるときの目安

トラブルの状況ごとに、一般的な考え方を整理します。（以下は一般的な目安であり、個別の判断は、専門家にご確認ください。）

状況	告知についての一般的な考え方
過去に軽い口論があった程度で、現在は問題がない	買主の生活に影響がなければ、告知の必要性は低いことが多い。ただし、聞かれたら、正直に答える
過去にトラブルがあったが、書面などで解決済み	経緯と、解決内容を整理しておき、必要に応じて説明できる状態にしておくのが安全
騒音や悪臭が、現在も継続している	買主の生活に影響しうるため、告知すべき可能性が高い
境界の食い違いや、越境が未解決	買主が、将来、同じ問題を負うため、告知すべき可能性が高い
隣人から、威嚇や嫌がらせを受けている	買主の心理的な負担が大きく、告知すべき可能性が高い
隣人が、内覧や工事を妨害したことがある	買主の購入後の生活や、建築に影響するため、告知すべき可能性が高い
裁判や、調停、警察への相談に発展している	重大な事実として、告知すべき可能性が高い

 

3-4　裁判例から見る、近隣トラブルと売主の責任

近隣トラブルと売主の責任をめぐっては、次のような裁判例があります（一例として紹介します）。

2008年（平成20年）の東京高等裁判所の判決では、買主が購入した土地の隣人が、買主に対して、威嚇や、工事の妨害を行った事案で、裁判所は、売主が、自ら積極的に告知する義務までは負わないと判断した一方、隣人の行為は、一般の人にとって重大な心理的な欠陥にあたるとして、売主に、損害賠償の支払いを命じました。損害額は、土地の価格の15％程度（当時の事案で、約775万円）と判断されています。一方で、売買契約の解除は認められませんでした。

この裁判例は、当時の瑕疵担保責任の枠組みでの判断であり、現在の契約不適合責任に、そのまま当てはまるわけではありません。また、個別の事情に基づく判断です。ただし、次のことを示唆しています。

・近隣の問題行為が重大な場合、「心理的瑕疵」として、損害賠償の対象になりうる
・たとえ、積極的な告知義務が否定されても、売主が、責任を問われる可能性は、ある
・「聞かれなかったから、言わなかった」という姿勢は、リスクを伴う

 

3-5　宅建業者（不動産会社）の立場

売却を、不動産会社に依頼する場合、不動産会社は、買主に対して、重要な事項について、故意に事実を告げなかったり、事実と異なることを告げたりしてはならないとされています（宅地建物取引業法）。売主から、近隣トラブルについて聞いている場合、不動産会社は、買主への告知の方法を、売主と相談しながら、進めることになります。

したがって、不動産会社に、近隣トラブルのことを隠したままにすると、適切な売却ができないばかりか、後で、売主自身が、責任を問われる原因にもなります。最初に、すべて、正直に伝えておくことが、最も安全です。

 

3-6　物件状況報告書（告知書）の役割

売却時に、売主が作成する書類に、物件状況報告書（告知書）があります。建物の状態や、周辺環境について、売主が知っている事実を、買主に伝えるための書類です。

この書類には、一般に、次のような項目があります。

・雨漏り、シロアリ、設備の故障などの、建物の状態
・近隣の騒音、振動、臭気などの、周辺環境
・近隣との申し合わせ事項、境界の状況、越境の有無
・過去のトラブルの有無

知っている事実は、正確に記載することが、大切です。記載漏れや、虚偽の記載は、後で、売主の責任を問われる原因になります。

 

第4章　契約不適合責任と、「免責特約」が通用しないケース

 

4-1　契約不適合責任とは

売却した不動産が、契約の内容に適合していなかった場合に、売主が負う責任を、契約不適合責任といいます（民法）。買主は、次のような請求をすることができます。

・追完請求（修補など、契約に適合させることを求める）
・代金の減額請求
・損害賠償請求
・契約の解除

近隣トラブルが、契約の内容に適合しない事情（心理的瑕疵・環境的瑕疵）にあたる場合、買主から、これらの請求を受ける可能性があります。

 

4-2　個人の売主の場合は、「免責特約」を付けるのが一般的

個人が不動産を売却する場合は、売主の責任を軽くするために、契約不適合責任を、免責する（または、期間や範囲を限定する）特約を、契約書に入れることが、一般的です。

 

4-3　ただし、「知りながら告げなかった事実」は、免責されない

ここが、非常に重要な点です。民法には、売主が、知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても、責任を免れることができないという規定があります（民法572条）。

つまり、近隣トラブルのことを、売主が知っていながら、買主に伝えなかった場合、契約書に「契約不適合責任を免責する」と書かれていても、責任を問われる可能性があるということです。

「免責特約があるから、大丈夫」という考えは、通用しません。

 

4-4　買主の請求の期間

買主が、契約に適合しない事実を知ったときから、一定の期間内（原則として1年以内）に、売主に通知する必要があります（民法）。ただし、この期間は、契約で、短縮したり、免責としたりすることもできます。売主が、知りながら告げなかった場合は、前述のとおり、免責が認められないため、注意が必要です。

 

4-5　買取業者に売却する場合

不動産会社（買取業者）に、直接、買い取ってもらう場合は、契約不適合責任を免責とする契約が、一般的です。買取業者は、プロの目線で、物件や周辺環境を調査し、リスクを織り込んだ価格を提示します。ただし、知っている事実は、買取業者にも、正直に伝える必要があります。

 

第5章　売却前にやるべき5つのステップ

近隣トラブルを抱えて売却する場合は、次の5つのステップで進めることをおすすめします。

 

ステップ1：事実を整理し、時系列で記録する

まず、トラブルの内容を、客観的に整理します。

・いつから、どのようなトラブルがあるか
・相手は、誰か（隣人、近隣住民、管理組合など）
・これまでに、どのような話し合い、対応をしたか
・第三者（警察、役所、弁護士、管理会社など）に相談したか
・現在の状況は、解決したか、継続しているか
・証拠となる資料（メール、書面、写真、録音、記録など）は、あるか

メモや、記録は、客観的な事実を、簡潔にまとめます。感情的な表現は、避けましょう。

 

ステップ2：解決できるか、検討する

売却前に、トラブルを解決できるなら、解決するのが、最も望ましい方法です。

・話し合いで、解決できる見込みがあるか
・第三者（弁護士、役所など）の力を借りれば、解決できるか
・解決に、どのくらいの期間と費用がかかるか
・売却のスケジュールと、両立できるか

解決に時間がかかる場合は、解決を待たずに、現状のまま売却するという選択肢も、検討します。

 

ステップ3：専門家に相談する

次のような場合は、早めに、専門家に相談しましょう。

・トラブルが、重大（威嚇、暴力、工事の妨害など）である
・裁判や調停に、発展するおそれがある
・告知の範囲や、書き方に迷う
・境界や、越境などの権利関係が、複雑である

 

ステップ4：告知の方針を決める

不動産会社や、弁護士と相談しながら、何を、どのように、買主に伝えるかを決めます。

・告知する内容（事実関係を、客観的に）
・告知の方法（物件状況報告書、重要事項説明、口頭での説明）
・買主の疑問に対する、回答の準備

 

ステップ5：売却方法を選ぶ

トラブルの状況、売却の時期、希望の価格などを踏まえて、仲介で売るか、買取で売るかを決めます（第8章で詳しく解説します）。

 

第6章　トラブル別の対処法

 

6-1　騒音・振動のトラブル

対処のポイント

1．騒音の状況（時間帯、頻度、内容）を、記録する（日時、メモ、可能であれば録音・測定）
2．直接の抗議は、感情的な対立を招きやすいため、書面や、第三者（管理会社、役所など）を通す
3．地方自治体の、環境に関する窓口に、相談する
4．解決が難しい場合は、弁護士に相談する

売却時の注意 騒音が、現在も続いている場合は、告知の対象になる可能性が高いため、内覧時の確認ポイントとして、買主に伝える方法を、不動産会社と相談しましょう。

 

6-2　悪臭・ごみ・動物のトラブル

対処のポイント

1．状況を、写真や記録で、残す
2．自治体の、衛生や環境の担当窓口に、相談する
3．賃貸物件の場合は、管理会社や、貸主に連絡する
4．重大な場合は、弁護士や、専門家に相談する

 

6-3　境界・越境のトラブル

境界のトラブル 境界が、はっきりしない場合や、隣地所有者と主張が食い違っている場合は、土地家屋調査士に依頼し、測量や境界の確定を行うのが、基本です。売却前に、境界を確定させておくと、買主の安心につながります。

越境のトラブル 隣地の樹木の枝が、自分の敷地に越境している場合や、自分の建物の一部が、隣地に越境している場合があります。

2023年（令和5年）4月1日に施行された、民法の相隣関係に関する改正で、越境した枝の扱いなどが、整備されました。たとえば、隣地の枝が越境している場合、次のようなときには、越境されている側が、枝を切り取ることができます。

・所有者に、切除を催告したが、相当の期間内に切除されないとき
・所有者を知ることができない、または、所在を知ることができないとき
・急迫の事情があるとき

ただし、切り取れるのは、越境している枝に限られます。また、境界付近で、測量や修繕などのために、隣地を使用できる権利（隣地使用権）も、明確にされました（事前の通知が必要です）。詳細は、法務省などの公式情報や、弁護士にご確認ください。

売却時の注意 越境が、未解決のまま売却する場合は、越境の状況を、買主に、正確に伝える必要があります。越境の内容によっては、越境の覚書（隣地所有者との間で、越境の状況と、将来の対応を取り決めた書類）を、取り交わしておくと、買主の安心につながります。

 

6-4　私道・通行・排水のトラブル

私道の通行や、掘削、排水管の通過について、隣人や、私道の所有者の承諾が得られない場合、建替えや、ライフラインの工事に支障が出ることがあります。

対処のポイント

1．私道の持分や、通行・掘削の承諾の有無を、確認する
2．承諾書が必要な場合は、取得を試みる
3．承諾が得られない場合は、弁護士に相談する

2023年4月施行の、民法の改正では、袋地などで、電気・ガス・水道などのライフラインの設備を、他人の土地に設置・使用できる権利も、整備されました（事前の通知や、償金の支払いなどの要件があります）。

私道の承諾の問題は、買主の住宅ローンの審査や、建築の可否にも関わるため、売却に大きく影響します。早めに、専門家に相談してください。

 

6-5　日照・眺望・建築のトラブル

隣地の建築による、日照の阻害や、眺望の変化は、法律上、一定の範囲では、受忍すべきとされています。法令に違反した建築でない限り、売却への影響は、限定的なことが多いですが、買主に、周辺環境の変化の可能性を、説明する必要があります。

 

6-6　隣人の迷惑行為・威嚇

隣人が、威嚇、暴言、嫌がらせなどを行っている場合は、最も慎重な対応が必要です。

対処のポイント

1．記録を残す：日時、内容、状況を、客観的に記録する（録音や、写真、動画も有効）
2．直接の対立を避ける：感情的になると、状況が悪化する
3．警察に相談する：危険を感じる場合や、犯罪にあたる可能性がある場合は、警察に相談する
4．弁護士に相談する：民事上の対応（警告書、調停、訴訟など）や、売却時の告知の方法を、検討する

売却の方針 このようなケースでは、仲介で、一般の買主に売却するよりも、事情を理解した、買取業者に売却する方法が、適している場合があります。

 

第7章　近隣トラブルを解決するための手段

近隣トラブルの解決には、次のような手段があります。段階的に、検討していきましょう。

手段	内容	向いている場面
話し合い	当事者同士で、冷静に、解決を図る	双方に、話し合う意思があり、感情的な対立が深くないとき
第三者を介した話し合い	管理会社、管理組合、自治会、不動産会社などに間に入ってもらう	当事者同士の話し合いが難しいとき。マンションでは、まず管理会社・管理組合に相談
自治体の相談窓口	区役所・市役所などの、環境・生活・法律の相談窓口に相談する	騒音、悪臭、ごみなど、行政の所管にかかわる問題
警察への相談	脅迫や、つきまとい、威嚇などの行為について相談する	身の危険を感じるとき。犯罪にあたる可能性があるとき
弁護士への相談・依頼	警告書の送付、交渉、調停・訴訟の代理など	話し合いが進まない。法的な対応を検討したいとき
民事調停	裁判所で、調停委員を介して、話し合う	訴訟まで進めたくないが、第三者の関与が必要なとき
訴訟（裁判）	裁判所が、判決で、権利関係を判断する	他の手段で解決できず、法的な決着が必要なとき

注意：「やり返す」のは、逆効果

隣人との間でトラブルが続くと、感情的になり、仕返し（嫌がらせ、SNSでの投稿、無断での行動など）をしたくなることがあります。しかし、こうした行為は、自分が、法的な責任を問われる原因になり、売却にも、悪影響を及ぼします。冷静に、記録に基づいて、正式な手段を取ることが、結果的に、解決への近道です。

 

第8章　売却方法の選び方：仲介か、買取か

近隣トラブルがある物件の売却方法は、主に、仲介と買取の2つです。

	仲介	買取
売却先	一般の買主（個人・法人）	不動産会社（買取業者）
価格	市場価格に近い価格で売れる可能性がある。ただし、トラブルの内容によっては、値引きを求められる	周辺環境のリスクを織り込んだ価格になり、仲介より低くなる傾向がある
期間	買主が見つかるまで、数か月以上かかることがある	条件が整えば、短期間で完了する場合がある
告知の手間	買主ごとに、告知と説明が必要。内覧対応も必要	買取業者に、事実を正確に伝えれば足りる。内覧対応は、最小限
近隣への影響	広告や内覧で、近隣に知られやすい	広告を出さずに進められる場合がある
売却後の責任	契約不適合責任の免責特約を付けるのが一般的だが、知りながら告げなかった事実は、免責されない	契約不適合責任を免責とする契約が一般的。ただし、知っている事実を伝えることが前提
向いているケース	トラブルが軽微、または、解決済み。時間をかけて、少しでも高く売りたい	トラブルが重大、または継続中。早く、確実に、手間をかけずに売却したい

 

8-1　仲介で売却する場合のポイント

・告知する内容を整理し、買主が理解できるように説明する
・トラブルの状況に応じて、価格を、現実的に設定する（強気な価格設定は、長期化の原因になる）
・内覧の時間や、対応を、工夫する（隣人との接触を避ける）
・買主が、事実を確認したうえで、納得して契約できるよう、書面（告知書、重要事項説明）を整える

 

8-2　買取で売却する場合のポイント

・事実を、正確に、買取業者に伝える（隠すと、後で、問題になる）
・複数の業者に、査定を依頼して、価格と条件を、比較する
・契約の条件（契約不適合責任の取扱い、残置物、決済の時期）を、書面で確認する
・近隣に、売却の事実を知られたくない場合は、その旨を、事前に相談する

 

8-3　内覧のときの、近隣対応

隣人が、内覧を妨害するおそれがある場合は、次の対応を検討します。

・内覧の日時を、隣人が不在の時間帯に調整する
・内覧の際は、不動産会社の担当者が、同行する
・買主が、近隣の様子を、自分の目で確認できる機会を、事前に、案内する
・妨害が続く場合は、弁護士に相談し、法的な対応を検討する

 

第9章　売却価格への影響の考え方（説明用の計算例）

近隣トラブルが、価格に、どの程度影響するかは、個別の事情によって、大きく異なります。ここでは、考え方を示すための仮定の数字で、イメージを整理します。

トラブルの程度（仮定）	想定される価格への影響（仮定）	売却価格の例（本来5,000万円の物件と仮定）
影響が小さい（解決済み、軽微なもの）	ほぼ影響なし〜数％	約4,850万円〜5,000万円
影響が中程度（継続中だが、生活への影響が限定的）	5〜10％程度	約4,500万円〜4,750万円
影響が大きい（重大な迷惑行為、未解決の越境・私道問題など）	10％超	約4,500万円以下

これは、あくまで、説明のための仮定であり、実際の影響の程度を保証するものではありません。前述の裁判例では、重大な事案で、土地の価格の15％程度の損害賠償が認められた例があります。

価格の影響を、正確に把握するには、地域の取引に詳しい、不動産会社の、査定を受けることが重要です。トラブルの内容を、正直に伝えたうえで、査定を依頼してください。

 

第10章　売却後のトラブルを防ぐ：書面と記録の残し方

売却後に、「聞いていなかった」と言われないためには、書面で、記録を残しておくことが、最も有効です。

書類・記録	内容	ポイント
物件状況報告書（告知書）	建物の状態、周辺環境、近隣との事情などを記載する	知っている事実は、正確に記載する。記載漏れ・虚偽は厳禁
重要事項説明書	不動産会社が、買主に説明する書類	近隣トラブルの内容を、必要に応じて、記載・説明してもらう
売買契約書の特約	近隣の状況を、買主が了承したことを、特約で記載する	文言は、弁護士や、不動産会社に確認してもらう
境界確認書・越境の覚書	隣地所有者との間で、境界や越境の状況を、取り決めた書類	将来の紛争を、予防できる
トラブルの経緯の記録	時系列で、客観的にまとめた資料	買主に、必要な範囲で、開示できるようにしておく
やりとりの記録	メール、書面、LINE、通話のメモなど	売却後も、一定期間、保管しておく

買主に「理解してもらったこと」を、記録に残す

買主に、近隣の状況を、説明したという事実を、書面（重要事項説明書や、契約書の特約、告知書の受領確認など）に、残しておくことが、売却後のトラブルの予防につながります。

 

第11章　マンションの近隣トラブルの特徴

マンションの場合は、戸建てとは異なる、特有の事情があります。

 

11-1　上下階・隣戸の騒音

マンションの近隣トラブルで、最も多いのは、上下階や、隣戸の生活音です。構造や、防音性能によって、感じ方が異なり、同じマンション内でも、住戸によって状況が異なります。

 

11-2　管理組合・管理会社に、記録が残っていることがある

マンションでは、管理組合や管理会社に、苦情の記録が残っている場合があります。売却時に、買主が、管理会社に、確認することもあります。

売却する際は、管理会社に、トラブルの記録や、対応の状況を確認しておきましょう。また、買主が、売却時に作成される書類（重要事項に係る調査報告書など）から、一定の情報を、知ることもあります。

 

11-3　マンション特有の、告知のポイント

・管理規約や、使用細則に違反する行為の、有無
・管理組合や、理事会での、対立や、議題になっている問題
・上下階・隣戸への、苦情の履歴（自分が受けた苦情も、自分が申し立てた苦情も）
・共用部の使い方をめぐる、トラブル

 

11-4　マンションでの、対処の基本

1．管理会社・管理組合に、相談する（直接の対立を避ける）
2．管理規約に基づく、注意喚起や、対応を依頼する
3．改善されない場合は、弁護士に相談する
4．売却を急ぐ場合は、状況を整理し、買主への告知の方法を、不動産会社と相談する

 

第12章　やってはいけないこと

1．不動産会社や、買主に、事実を隠す

「言わなければ、分からない」という考えは、危険です。隣人から、買主に、トラブルの内容が伝わることは、十分にあり得ます。発覚した場合は、契約不適合責任、損害賠償、契約の解除などの、深刻な問題に発展するおそれがあります。

2．物件状況報告書に、虚偽の記載をする

事実と異なる記載は、責任を問われる、重大な原因になります。分からない場合は、「不明」と書く、または、不動産会社に相談してください。

3．「免責特約があるから大丈夫」と考える

前述のとおり、売主が知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても、責任を免れません。

4．隣人に、報復や、嫌がらせをする

仕返しは、トラブルを悪化させ、自分が、法的な責任を問われる原因になります。

5．SNSや、インターネットに、隣人の悪口を書く

名誉毀損などの、法的な責任につながるおそれがあります。また、買主の目に触れて、売却に悪影響を及ぼすこともあります。

6．1社だけの査定で、決める

近隣トラブルがある物件は、会社によって、評価が異なることがあります。複数の会社に、正直に事情を伝えて、査定を比較してください。

7．焦って、安易な条件で、売却を決める

早く手放したい気持ちは、よく分かりますが、冷静に、比較検討することが大切です。

 

第13章　近隣トラブルの「想定ケース」

ここでは、よくあるご相談のパターンをもとにした想定ケースを紹介します。（以下は典型的な相談パターンをもとにした架空の例であり、実際の成約事例ではありません。）

 

想定ケース1：隣戸の騒音に悩み、マンションを売却したいケース

状況 上階の足音の騒音に悩み、管理会社に、何度か相談した。改善はされたが、完全には解消していない。売却を考えているが、買主に伝えるべきか迷っている。

進め方のイメージ
1．これまでの苦情の経緯と、管理会社の対応を、時系列で整理する
2．騒音の程度（時間帯、頻度）を、客観的に整理する
3．不動産会社に、事実を正直に伝え、告知の方法を、相談する
4．物件状況報告書に、騒音の事実を、客観的に記載する
5．内覧時に、買主が、昼夜の様子を確認できる機会を、案内する

ポイント 騒音の感じ方には、個人差があります。事実を客観的に伝え、買主が自分で確認したうえで、納得して購入してもらうことが、売却後のトラブルを防ぎます。

 

想定ケース2：境界が不明確で、隣地の木の枝が越境しているケース

状況 戸建ての敷地の境界の杭が見当たらず、隣地の樹木の枝が、敷地に越境している。隣人との関係はあまり良くなく、過去に境界のことで、口論になったことがある。

進め方のイメージ
1．土地家屋調査士に依頼し、測量と境界の確認を行う
2．隣地所有者に、立ち会いを依頼し、境界確認書を取り交わす（合意が難しい場合は、弁護士に相談）
3．越境している枝について、書面で、切除を依頼する（2023年4月施行の民法改正の内容も踏まえて対応）
4．解決できない部分は、買主に、正確に告知し、必要に応じて、価格や条件を調整する
5．売却前に、境界を確定しておくことで、買主の安心につなげる

ポイント 境界や越境の問題は、売却前に整理しておくほど、買主に説明しやすく、トラブルを防げます。

 

想定ケース3：隣人から威嚇を受けており、早く手放したいケース

状況 隣人から、暴言や、威嚇を受けており、警察にも相談した経緯がある。一刻も早く、この家から離れたい。仲介で売却すると、内覧のたびに、隣人から妨害を受けるのではないかと不安。

進め方のイメージ
1．警察への相談の記録、日時、内容などを、客観的に整理する
2．弁護士に相談し、民事上の対応（警告書など）と、売却時の告知の方法を、検討する
3．仲介と買取の、両方で査定を受け、価格と、手間・期間を比較する
4．事情を、買取業者に正確に伝え、事情を理解したうえでの買取を、相談する
5．契約条件（契約不適合責任の取扱い）を、書面で確認する

ポイント 重大なトラブルでは、価格よりも、安全と、早期の解決を、優先する判断もあります。事実を隠さず、正確に伝えたうえで、買取という選択肢を検討することで、売却後の責任のリスクも、抑えられます。

 

第14章　誰に、相談すればよいか

近隣トラブルがある物件の売却は、不動産・法律・測量の、複数の分野にまたがります。

相談先	得意なこと	こんなときに
不動産会社	査定、売却方法の提案、告知書の作成の相談、買主への説明	近隣トラブルが、売却価格にどう影響するか知りたい。告知の方法を整理したい
弁護士	隣人との交渉、警告書、調停・訴訟、告知義務・契約不適合責任の判断	トラブルが重大。法的な対応を検討したい。告知の範囲や責任に不安がある
土地家屋調査士	測量、境界の確定、境界確認書の作成	境界が不明確。越境がある
司法書士	登記、書類の作成	私道の持分、名義の問題など、登記が関わるとき
管理会社・管理組合	マンションでの、苦情対応、記録の確認	マンションの近隣トラブル
自治体の窓口	騒音、悪臭、ごみなどの、相談	行政の所管にかかわる問題
警察	脅迫、威嚇、つきまとい等への対応	身の危険を感じるとき

公的な相談窓口

・法テラス（日本司法支援センター）：法的なトラブルについて、情報提供や、弁護士・司法書士の紹介、経済的に余裕がない場合の、費用の立替え制度などがあります（利用条件があります）
・弁護士会の法律相談
・自治体の無料相談：自治体によって、法律相談や、不動産相談の窓口があります。実施の有無や日程は、お住まいの自治体の案内でご確認ください

 

第15章　当社（株式会社ピーエフ＆パートナーズ）にご相談いただけること

株式会社ピーエフ＆パートナーズは、世田谷区駒沢に拠点を置き、世田谷区・目黒区を中心に、不動産の買取・売却、相続した物件のご相談、賃貸管理、不動産に関するトラブルのご相談まで、幅広く対応しています。賃料の滞納や契約違反、退去時の問題、近隣住民との問題など、権利や法律が関わるトラブルについて、不動産に関する法務に詳しい弁護士と連携し、法的な根拠に基づいた対応をご提案することを、強みとしています。

 

当社がお力になれること

・近隣トラブルがある物件の、査定・売却のご相談：状況を丁寧にうかがい、売却価格や期間への影響を整理します。
・買取と仲介の、両面からのご提案：お客様のご事情（時間・価格・トラブルの内容）に合わせて、比較しながら進め方を整理します。
・告知の方法のご相談：買主に、どのように事実を伝えるか、書面の整え方も含めて、一緒に検討します。
・法的な課題への対応：権利関係や契約、トラブルなど、法的な課題がある場合は、提携の弁護士と連携して対応します。
・専門家のご案内：境界の測量や、登記などが必要な場合は、状況に応じて、適切な専門家への相談をご案内します。

近隣トラブルは、ひとりで悩んでいると、判断を誤りやすい問題です。「このことを、買主に言うべきか分からない」「売れるのかどうかも分からない」という段階でも、構いません。状況をお聞かせください。無理に売却をお勧めすることはありませんので、お気軽にご相談ください。

 

世田谷区・目黒区の不動産のご相談は、物件の取引や管理を世田谷区を拠点に支援、管理などで目黒区に物件を所有する方を支援もご覧ください。売却全般のポイントは、不動産売却で失敗しないためのコツや、あなたに合わせた売却方法のご紹介でも解説しています。

 

まとめ：近隣トラブルがあっても、「正直に伝えて、納得して売る」ことが一番の近道

近隣トラブルがある不動産を売却するときの要点を、あらためて整理します。

1．近隣トラブルがあっても、売却はできる：ただし、内容や程度によって、価格や期間に影響が出る。
2．告知の基本は、「買主が知っていたら判断が変わる事実は、伝える」：継続中の騒音、未解決の境界・越境、隣人の威嚇などは、特に注意。
3．免責特約は、万能ではない：売主が、知りながら告げなかった事実は、免責されない。
4．不動産会社に、すべて正直に伝える：隠すと、適切な売却ができず、売主自身の責任にもなる。
5．売却前に、事実を整理し、可能なら解決する：時系列の記録、境界確定、第三者への相談。
6．重大なトラブルでは、買取も選択肢：価格は下がる傾向があるが、早く、確実に、手間をかけずに売却できる。
7．書面と記録を残す：告知書、重要事項説明、契約書の特約、境界確認書など。
8．やり返さない、隠さない、焦らない。

近隣トラブルは、「隠す」のではなく「整理して伝える」ことで、売却後の責任のリスクを減らし、買主との信頼関係も築けます。最初の一歩は、事実の整理と、専門家への相談です。

近隣トラブルがある不動産の売却・ご相談のご案内

「隣人とのトラブルがあるが、売却できるのか知りたい」「買主に、どこまで伝えるべきか分からない」「早く、確実に手放したい」という方は、お気軽にご連絡ください。

 

株式会社ピーエフ＆パートナーズ 〒154-0012 東京都世田谷区駒沢2丁目6番2号 アイタワー4F（駒沢大学駅より徒歩2分）

電話：03-6805-5999

宅地建物取引業免許：東京都知事（3）第87902号

 

 

よくある質問（FAQ）

Q1. 隣人とのトラブルは、必ず買主に伝えなければなりませんか？ A. 法律で、一律に、すべてのトラブルの告知が義務づけられているわけではありません。ただし、買主が購入の判断に影響する重要な事実（継続中の騒音、未解決の境界・越境、隣人の威嚇など）は、伝えるのが安全です。伝えなかった場合、後に、責任を問われる可能性があります。個別の判断は、不動産会社や弁護士にご相談ください。

Q2. 過去のトラブルで、すでに解決していれば、伝えなくてもよいですか？ A. 解決済みで、買主の生活に影響がなければ、告知の必要性は、低いことが多いです。ただし、経緯と解決の内容を整理しておき、買主から聞かれた場合は、正直に答えてください。迷う場合は、不動産会社に相談しましょう。

Q3. 契約書に、「契約不適合責任を負わない」と書いてあれば、責任を問われませんか？ A. 売主が、知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても、責任を免れることができません（民法572条）。「免責特約があるから大丈夫」とは言えません。

Q4. 近隣トラブルがあると、価格は、どれくらい下がりますか？ A. トラブルの内容や程度によって、大きく異なります。ほとんど影響がない場合もあれば、重大な場合には、1割以上下がることもあります。地域の取引に詳しい不動産会社の査定で、確認してください。

Q5. 隣人が、内覧の邪魔をしてきそうで不安です。 A. 内覧の日時を調整する、不動産会社の担当者が同行する、といった対応が考えられます。妨害が続く場合は、弁護士に相談してください。買取で売却する方法も、選択肢です。

Q6. 買取業者に売れば、近隣トラブルのことを、言わなくてもいいですか？ A. いいえ。買取でも、知っている事実は、正直に伝える必要があります。買取業者は、リスクを織り込んだ価格を提示しますが、事実を隠すと、後で問題になる可能性があります。

Q7. 境界が不明確なまま、売却できますか？ A. できますが、買主が不安を感じ、価格や成約に影響する可能性があります。売却前に、土地家屋調査士に依頼して、境界を確定させておくことをおすすめします。境界の状況は、買主に、正確に伝えてください。

Q8. マンションの上階の騒音は、告知しなければなりませんか？ A. 騒音が継続している場合は、買主の生活に影響するため、告知すべき可能性が高いです。管理会社に、苦情の記録を確認し、不動産会社と、告知の方法を相談してください。

Q9. 隣人とのトラブルを、弁護士に相談すべきタイミングは？ A. 威嚇や嫌がらせなど、重大なトラブルがある場合、話し合いが進まない場合、告知の範囲や、責任に不安がある場合は、早めの相談をおすすめします。売却の前に相談しておくと、方針が立てやすくなります。

Q10. 売却を、近隣に知られたくありません。 A. 買取で売却する場合は、広告を出さずに進められることがあります。仲介の場合でも、広告の方法を、相談できる場合があります。希望は、不動産会社に、早めに伝えてください。

Q11. まだ、売却するか決めていませんが、相談だけでもできますか？ A. もちろんです。「売る」「解決を優先する」「持ち続ける」の、どれがよいか整理するだけでも、お役に立てます。

 

免責事項

本記事は、一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の法律に関する助言を行うものではありません。告知義務や、責任の有無は、トラブルの内容、契約の内容、裁判所の判断などによって、個別に判断されます。法律や制度は、改正されることがあります。実際の手続きや判断にあたっては、必ず弁護士などの専門家、または、法務省などの公式情報をご確認ください。また、記事中の金額や割合は、説明のための仮定または一般的な目安であり、個別の結果を保証するものではありません。

 

参考情報

・J-Net21（中小機構）：民法等の改正（相隣関係）の解説
・法務省：民法・不動産登記法の改正（相隣関係の見直しなど）
・国土交通省：不動産取引に関する情報（重要事項説明、告知書に関する情報）
・日本司法支援センター（法テラス）