賃料滞納の契約解除｜弁護士に相談するタイミングと手順・費用 | コラム | 世田谷区不動産|売却無料査定・居抜き物件情報充実

はじめに：賃料の滞納は、「様子見」が最も損をする

 

「入居者の家賃が2か月続けて入金されていない。連絡しても返事がない」 「何度催促しても、『来月払います』と言うだけで、一向に払ってもらえない」 「すぐに契約を解除して、出ていってもらいたいが、どう進めればよいか分からない」 「鍵を替えてしまおうかと思ったが、それは違法だと聞いて、手が止まっている」

賃貸物件のオーナー様や管理会社の担当者様にとって、賃料の滞納は、避けて通れないトラブルの一つです。そして、滞納問題の厄介なところは、「早く解決したい」という焦りから、かえって取り返しのつかない対応をしてしまいやすいことです。

賃貸借契約は、借主を保護する法律（借地借家法や民法）によって、貸主が自由に解除できないように守られています。賃料を滞納されたからといって、直ちに契約を解除できるわけではなく、段階を踏んだ手続きが必要です。また、鍵の交換や、荷物の搬出といった、いわゆる自力救済は、法律で禁じられています。

一方で、滞納を放置すれば、未収の賃料は毎月積み上がり、その間、新しい入居者も入れられません。対応が遅れるほど、損害は大きくなります。

この記事では、賃料の滞納でお悩みのオーナー様に向けて、契約解除が認められる基準、解除までの手順、やってはいけないこと、弁護士に相談するタイミングと費用の考え方を、順を追って解説します。

なお、この記事は2026年10月時点の情報をもとにした一般的な解説です。個別の事案では、契約書の内容や、これまでの経緯によって、取るべき対応が大きく変わります。実際の対応にあたっては、弁護士などの専門家にご確認ください。

 

この記事でわかること

・賃料を滞納されても「すぐには解除できない」理由（信頼関係破壊の法理）
・解除が認められやすい滞納の目安と、考慮される事情
・督促から内容証明、明渡し訴訟、強制執行までの流れ
・絶対にやってはいけない「自力救済」と、その法的リスク
・連帯保証人や、家賃保証会社への対応
・弁護士に依頼するタイミング、費用の考え方、事前に準備する資料
・滞納を防ぐための予防策
・借主側が滞納してしまった場合の対応（公的な支援を含む）

 

第1章　賃料を滞納されても、なぜ「すぐに」解除できないのか

 

1-1　解除の基本ルール：催告が必要

賃貸借契約を、借主の債務不履行（賃料の不払い）を理由に解除するには、原則として、相当の期間を定めて、支払いを催告（請求）し、その期間内に支払いがない場合に、解除の意思表示をする必要があります。

つまり、滞納が発生したら、いきなり「契約を解除します」と通知するのではなく、まず、「〇日までに支払ってください。支払われない場合は、契約を解除します」という催告が必要になります。

 

1-2　最大のハードル：「信頼関係破壊の法理」

さらに、賃貸借契約には、裁判所が重視する信頼関係破壊の法理があります。賃貸借契約は、貸主と借主の、長期にわたる信頼関係に基づく契約であるため、賃料の不払いがあっても、貸主と借主の間の信頼関係が、破壊されたとは言えない場合には、解除が認められません。

たとえば、1回だけ、数日、賃料が遅れたという程度では、信頼関係が破壊されたとは認められにくく、解除は無効とされる可能性が高いです。

 

1-3　解除が認められやすい「滞納の目安」

信頼関係が破壊されたかどうかは、さまざまな事情を総合して判断されるため、「何か月滞納すれば、必ず解除できる」という、明確な基準はありません。ただし、実務上、一つの目安として、次のように言われることが多くあります。

滞納の状況	解除の可否に関する一般的な傾向
1か月程度の遅れ	信頼関係の破壊は認められにくい。解除は難しいことが多い
2か月程度の滞納	事情によっては認められる可能性もあるが、慎重な判断が必要
3か月程度以上の滞納	おおむね、信頼関係が破壊されたと判断される目安とされることが多い
滞納を繰り返している	過去の遅延の履歴も考慮され、短期の滞納でも認められやすくなる場合がある
支払う意思・能力がないことが明らか	滞納期間が短くても、信頼関係の破壊が認められやすくなる場合がある

あくまで一般的な傾向であり、個別の事案で、必ずこのとおりになるわけではありません。判断には、次のような事情が総合的に考慮されます。

・滞納の期間、金額、回数
・滞納に至った事情（病気、失業など）と、借主の態度（連絡の有無、誠実さ）
・過去の支払い状況（これまで遅れたことがあるか）
・貸主が、これまでどう対応してきたか（猶予を与えていたか）
・契約期間、賃料の額、敷金や保証金の有無
・借主の居住の必要性

 

1-4　「無催告解除特約」があっても、油断は禁物

賃貸借契約書に、「賃料を滞納した場合は、催告なしで、直ちに契約を解除できる」という、無催告解除特約が書かれていることがあります。

しかし、こうした特約があっても、裁判所は、信頼関係が破壊されていると認められる場合に限って、有効と判断する傾向があります。特約があるからといって、滞納直後に、いきなり解除できるわけではありません。契約書の特約を過信せず、必ず、催告を行うことが、安全な対応です。

 

1-5　滞納を放置するコストは、毎月膨らむ

滞納を放置した場合の損害を、仮定の数字で確認しましょう。

経過月数	未収賃料の累計（月額12万円と仮定）	状況の目安
1か月	12万円	督促を開始する時期
3か月	36万円	解除の検討を始める目安
6か月	72万円	訴訟準備や、訴訟中の期間にかかることも
9か月	108万円	強制執行に至る場合もある期間
12か月	144万円	回収が難しくなり、損害が拡大している可能性

これは、あくまで説明のための仮定です。滞納者に支払い能力がなければ、未収賃料の回収は、容易ではありません。早期に動くことが、損害を最小限にとどめる、最大のポイントです。

 

第2章　契約解除までの基本的な流れ

賃料滞納から、契約解除、明渡しまでの、基本的なステップを整理します。

ステップ	内容	ポイント
1．事実確認	滞納額、期間、契約書の内容、過去の経緯を整理する	賃料の入金履歴、契約書、これまでのやりとりを確認
2．督促（任意の請求）	電話、書面、メールなどで、支払いを求める	速やかに、冷静に。やりとりは記録に残す
3．保証人・保証会社への連絡	連帯保証人や、家賃保証会社に、滞納を伝える	保証会社の場合は、代位弁済の手続きを確認
4．内容証明郵便による催告	期限を定めて、支払いを請求する。期限内に支払いがない場合の解除の意思を示す	配達証明付き内容証明郵便が一般的
5．解除の通知	催告期限を過ぎても支払いがない場合、契約を解除する旨を通知する	催告と解除通知を、一通で兼ねる方法もある
6．任意の明渡し交渉	借主と、退去の時期や、滞納分の支払い方法を話し合う	合意書を、必ず書面で作成する
7．明渡し訴訟	任意の明渡しに応じない場合、裁判所に訴えを提起する	賃料の請求も、あわせて行うことが多い
8．強制執行	判決が出ても、退去しない場合、裁判所の執行官が、明渡しを実行する	オーナー自身は、実力で追い出せない

次の章から、各ステップのポイントを詳しく見ていきます。

 

第3章　滞納初期の対応（ステップ1〜3）

 

3-1　まず、事実を整理する

滞納に気づいたら、まず次の情報を整理しましょう。

・契約書の内容（賃料、支払日、特約、保証人、保証会社の有無）
・賃料の入金履歴（いつ、いくら、足りていないか）
・これまでの遅延の履歴
・借主との連絡の履歴（いつ、どのような話をしたか）
・連帯保証人、緊急連絡先の情報

この整理が、後の対応の土台になります。

 

3-2　早期の督促は、「迅速」で「冷静」に

滞納が発生したら、できるだけ早く、連絡を取りましょう。入金が遅れた翌日や数日後に、一度、電話や書面で確認することが、有効です。単なる振込忘れや、手違いであれば、これで解決することも多くあります。

連絡の際は、次の点に注意してください。

・事実を、冷静に伝える（感情的な言葉は避ける）
・滞納額と、支払期限を、はっきり伝える
・滞納に至った事情を、丁寧に聞く
・やりとりは、メールや書面など、記録に残る形で行う
・電話の内容は、日時とともに、メモしておく

 

3-3　借主の事情を聞き、「分割払い」を検討する

借主が、一時的な事情（病気、失業、収入の減少など）で、支払えなくなっている場合は、分割払いや、支払いの猶予を検討する価値があります。

ただし、猶予を与える場合は、必ず書面（合意書）にしてください。

・滞納額の確認
・分割の金額と、支払日
・分割払いを怠った場合は、直ちに残額を支払う義務があること、契約を解除されることがあること
・（可能であれば）連帯保証人の同意

口約束の猶予は、後で、「猶予した覚えはない」「そんな約束はしていない」と、争いになるおそれがあります。

 

3-4　「滞納賃料を受け取る」ときの注意点

解除の通知を出した後に、滞納分の賃料を、通常の賃料として受け取ってしまうと、解除の意思を撤回した（契約を継続した）と、判断されるリスクがあります。

解除後に、借主から入金があった場合は、「賃料」ではなく、「賃料相当損害金」として受領する旨を、書面で伝えるなど、慎重な対応が必要です。対応を誤ると、せっかくの解除が無効になるおそれがあるため、弁護士に確認してください。

 

3-5　敷金は、「充当」できるが、借主から請求はできない

契約時に預かっている敷金は、賃料の滞納分に充当（滞納分の支払いにあてること）できます（貸主の側から、充当を主張できます）。ただし、借主の側から、「敷金で滞納分を払ってほしい」と請求することは、できません。

敷金から充当するかどうか、いつ充当するかは、解除や、今後の請求の方針を踏まえて判断します。敷金をあてた結果、滞納が解消されたとみなされ、解除の根拠が薄れることもあるため、慎重に検討してください。

 

第4章　内容証明郵便による催告・解除通知（ステップ4〜5）

 

4-1　内容証明郵便とは

内容証明郵便は、「いつ、誰が、誰に、どんな内容の文書を送ったか」を、郵便局が証明してくれる制度です。配達証明を付けると、「いつ、相手に届いたか」も証明されます。

賃料の催告や、解除の通知は、後で、裁判になったときの重要な証拠になるため、内容証明郵便で送るのが、一般的です。

 

4-2　催告書に書くべき内容

催告書には、一般に、次のような内容を記載します。

・賃貸借契約を特定する情報（物件、契約日、当事者）
・滞納している賃料の、期間と金額の内訳
・支払期限（相当な期間を定める。一般に、1〜2週間程度とされることが多い）
・支払先の口座
・期限内に支払いがない場合は、契約を解除する旨の意思表示（停止条件付きの解除の意思表示）
・差出人（貸主）の氏名・住所

催告と解除の通知を、一通で兼ねる（期限までに支払いがない場合は、通知なしで自動的に解除となる、という書き方）方法がありますが、記載の方法を誤ると、解除が無効になるおそれがあります。弁護士に作成を依頼することを、おすすめします。

 

4-3　連帯保証人にも、同時に通知する

連帯保証人がいる場合は、借主と同時に、連帯保証人にも、滞納の事実と、支払いの請求を通知します。連帯保証人には、借主の滞納について、支払う義務があります。

保証会社が付いている場合は、保証会社に連絡し、代位弁済の手続き（保証会社が、貸主に賃料を立替払いする手続き）を確認します。

 

4-4　解除通知の「注意点」

・解除の意思表示は、借主に到達した時点で、効力が生じます
・借主が受け取らない（受取拒否）、郵便が戻ってくる場合でも、対応の方法があります（弁護士に相談してください）
・解除通知を出したあとも、賃料相当損害金の請求は、続けられます
・解除が認められるかは、最終的に、裁判所が、信頼関係の破壊の有無などから判断します

 

第5章　絶対にやってはいけない「自力救済」

賃料を滞納されて、感情的になり、貸主が、自分の力で、借主を追い出そうとする行為（自力救済）は、法律で禁じられています。

 

5-1　やってはいけない行為の例

行為	想定される法的リスク
勝手に鍵を交換する、錠をかける	不法行為による損害賠償、住居侵入罪、器物損壊罪などに問われるおそれ
借主の留守中に、荷物を搬出・処分する	不法行為による損害賠償、窃盗罪、器物損壊罪などのおそれ
電気・ガス・水道を、止める（止めさせる）	不法行為による損害賠償のおそれ
玄関に、督促の貼り紙をする、大声で督促する	名誉毀損、プライバシー侵害による損害賠償のおそれ
深夜や早朝に、繰り返し訪問・連絡する	不法行為、脅迫・強要罪、迷惑防止に関する問題となるおそれ
借主の勤務先や、親族に、督促の連絡をする（保証人を除く）	プライバシー侵害、名誉毀損による損害賠償のおそれ
解除前に、勝手に室内に立ち入る	住居侵入罪、不法行為のおそれ

 

5-2　最高裁も、自力救済的な条項を認めていない

家賃債務保証会社の契約書には、「賃料を滞納し、連絡が取れず、居住していないと認められる場合は、借主の承諾なしに、明渡しがあったものとみなすことができる」といった条項が、使われることがありました。

2022年（令和4年）12月、最高裁判所は、こうした条項（明渡し擬制条項）について、消費者契約法に違反して無効とする判断を示しました。借主の承諾なく、貸主側の判断で、実質的に明渡しを進めるような仕組みは、認められないという方向性を示したものです。（判決の詳細や、その後の実務の取扱いについては、弁護士にご確認ください。）

 

5-3　「違法かどうか」で迷ったら、必ず弁護士に

「これくらいなら大丈夫だろう」という判断が、重大な法的リスクにつながる場合があります。強制的に明渡しを実現できるのは、裁判所の執行官だけです。判決を得て、強制執行の手続きを踏むのが、唯一の正式な方法です。

 

第6章　連帯保証人・家賃保証会社への対応

 

6-1　連帯保証人

連帯保証人は、借主と同じ責任を負うため、貸主は、借主に請求せず、連帯保証人に直接請求することもできます。ただし、次の点に注意が必要です。

・2020年（令和2年）4月の民法改正により、個人が連帯保証人になる場合、契約書に「極度額」（保証する上限額）の定めがなければ、保証契約は無効になります
・保証人が高齢、収入がないなど、実際には支払い能力がない場合もあります
・保証人にも、滞納額が増えていないかを、定期的に情報提供するのが望ましい

 

6-2　家賃保証会社

家賃保証会社を利用している場合は、次のような流れになります。

1．借主が滞納すると、保証会社が、貸主に代位弁済（賃料の立替払い）を行う
2．保証会社が、借主に、立て替えた賃料を求償（請求）する
3．借主が支払わない場合、保証会社が、契約解除や明渡しの手続きを、貸主と連携して進める場合がある

保証会社の契約内容（代位弁済の範囲、期間の上限、明渡しの費用の補償など）は、会社によって異なります。滞納が発生したら、速やかに保証会社に連絡し、契約に基づく対応を確認してください。

なお、保証会社が付いていても、貸主自身が、解除や明渡しの手続きを行う必要があることが、一般的です。

 

第7章　明渡し訴訟と強制執行

 

7-1　任意の明渡しを目指す

訴訟に進む前に、借主と話し合い、任意で、退去してもらうことができれば、時間と費用を大きく節約できます。

話し合いの際は、次の条件を整理して、合意書にまとめましょう。

・退去の期日
・滞納賃料の支払い方法（分割払い、免除など）
・原状回復の費用の扱い
・敷金の精算
・残置物の処分
・鍵の返却方法

合意書は、公正証書にしたり、裁判所での和解に切り替えたりすることで、法的な拘束力が強くなります。

 

7-2　明渡し訴訟の流れ

任意の明渡しに応じない場合は、裁判所に訴えを提起します。

1．訴状の提出：建物の明渡しと、滞納賃料の支払いを求める訴えを、裁判所に提出します。請求の内容や金額によって、簡易裁判所、または地方裁判所に提起します。
2．口頭弁論：裁判所で、双方の主張を確認します。借主が出席しない（答弁書も出さない）場合は、貸主の主張が認められ、欠席のまま判決となる場合もあります。
3．和解の勧告：裁判官から、和解（退去の時期や、支払い方法を決める）を勧められることもあります。
4．判決：裁判所が、建物の明渡しや、賃料の支払いを命じる判決を言い渡します。

 

7-3　2026年5月から、民事訴訟はデジタル化されている

2026年（令和8年）5月21日に、改正民事訴訟法が施行され、民事訴訟の手続きが全面的にデジタル化されました。裁判所のシステムを使って、オンラインで訴えを提起したり、書面を提出したりできます。弁護士など、訴訟代理人については、オンライン手続きが義務化されています。一般の当事者は、任意で利用できます。

ただし、後述の強制執行などの民事執行手続は、現時点では、引き続き、裁判所への書面での申立てが必要で、デジタル化は、今後、順次進められる予定とされています。（詳細は、裁判所のウェブサイトをご確認ください。）

 

7-4　判決が出ても、退去しない場合：強制執行

判決が出ても、借主が自主的に退去しない場合は、強制執行を申し立てます。強制執行は、裁判所の執行官が行います。

流れの概要は、次のとおりです。

1．執行の申立て（判決などの債務名義を使って、裁判所に申し立てる）
2．執行官による、現地の確認と、借主への明渡しの催告（退去の期限を告げる）
3．断行（期限が過ぎても退去しない場合、執行官が、室内の荷物を搬出して、建物の明渡しを実現する）

重要：強制執行の際の、荷物の搬出や保管、処分には、業者の費用がかかります。荷物の量によっては、数十万円規模の費用が必要になる場合もあります。

 

7-5　期間と費用の目安

訴訟から強制執行までの期間と費用は、事案によって大きく変わります。あくまで一般的な目安として、次のように言われることが多くあります。

手続き	期間の目安（一般的）	費用の主な内訳
内容証明による催告・解除	数週間程度	郵送費用、弁護士に依頼する場合は、その報酬
明渡し訴訟（提訴から判決まで）	数か月程度（争いがあれば、さらに長期化）	収入印紙代、郵便切手代、弁護士費用
強制執行（申立てから断行まで）	1〜2か月程度（催告期間などを含む）	執行官への予納金、荷物の搬出・保管・処分の業者費用
全体（滞納の開始から明渡しまで）	半年〜1年程度かかることが多い	上記の合計。滞納賃料が回収できない場合の、損害も含めて検討

具体的な金額は、事案や、依頼する弁護士事務所によって異なります。事前に、見積もりを確認してください。

 

7-6　強制執行後の「残置物」の扱い

強制執行の後に、借主の荷物が室内に残っている場合、それを、貸主が勝手に処分してはいけません。法的な手順（執行手続きでの処理）を踏む必要があります。

任意に退去してもらった場合でも、残置物の扱いは、合意書で、明確に取り決めておくことが大切です。

 

第8章　弁護士に依頼するタイミングと、費用の考え方

 

8-1　弁護士に相談すべきタイミング

賃料の滞納は、できるだけ早い段階で、弁護士に相談することをおすすめします。特に、次のような状況の場合は、すぐに相談してください。

状況	弁護士が関与するメリット
2か月以上の滞納があり、督促しても改善しない	催告・解除の手順を、確実に進められる。時期を逃さない
借主と連絡が取れない・行方不明の疑いがある	公示送達など、法的な手段を検討できる
内容証明郵便を、自分で作る自信がない	解除が無効にならないよう、法的に正確な書面を作れる
借主が、「支払う」と言うだけで、実行しない	合意書の作成や、法的手続きへの切り替えを判断できる
借主が、解除や明渡しを争っている	訴訟での主張・立証を任せられる
借主が、生活保護を受給している、破産手続き中など、特殊な事情がある	手続きの制限や、公的制度の扱いを踏まえて、対応を検討できる
借主が死亡した、または、相続人が不明	相続人の調査や、解除の相手方の特定を進められる
店舗・事務所などの、事業用の賃貸借	事業用の特殊な事情（保証金、原状回復、居抜きなど）に対応できる

 

8-2　弁護士費用の考え方

弁護士費用は、事務所や、事案によって、大きく異なります。一般的に、次のような費用項目があります。

・相談料：初回無料の事務所もあれば、30分ごとに一定額の事務所もある
・着手金：依頼時に支払う費用（結果にかかわらず返金されない）
・報酬金：成功の程度に応じて、結果が出た後に支払う費用
・実費：収入印紙代、郵便切手代、交通費、執行費用など
・日当：弁護士が裁判所に出向く場合などに発生する費用

賃料滞納・明渡しの事案では、「明渡しの完了」や「賃料の回収額」などに応じて、報酬が決まることが一般的です。複数の事務所で、費用の見積もりと、費用の内訳を確認し、比較することをおすすめします。

 

8-3　弁護士費用は、全額を回収できるとは限らない

賃料の滞納で、弁護士に依頼した場合に、弁護士費用を、借主に請求して回収できるとは限りません。滞納者に、支払い能力がない場合は、賃料自体が回収できないことも多くあります。

費用対効果を考える際は、次の点も合わせて検討してください。

・未収賃料の回収の見込み（借主の資力、連帯保証人・保証会社の有無）
・明渡しを早く実現して、次の入居者を迎えることによる、機会損失の回避
・放置した場合の、さらなる損害の拡大

「弁護士費用がかかるから」と放置して、滞納が長期化すると、かえって損害が大きくなることがあります。

 

8-4　弁護士に相談する前に、準備しておく資料

相談をスムーズに進めるために、次の資料を用意しましょう。

□ 賃貸借契約書（特約の内容が分かるもの）
□ 重要事項説明書
□ 入居申込書、身分証明書の写し、保証人の情報
□ 家賃保証会社の契約書（ある場合）
□ 賃料の入金履歴（通帳、管理会社の入出金明細）
□ 滞納額の一覧表（月別、金額）
□ 借主との連絡の履歴（メール、LINE、手紙、通話のメモ）
□ これまでに送った督促状や、内容証明郵便の控え
□ 物件の状況が分かる資料（登記簿、間取り図、写真など）
□ 近隣からの苦情の記録（ある場合）

 

8-5　弁護士の選び方

賃料滞納・明渡しの案件は、専門性が高いため、弁護士選びも重要です。次の点を確認してください。

1．賃貸借・不動産の案件に、経験が豊富か
2．費用の内訳が、明確に説明されるか
3．対応が早いか、進め方の説明が分かりやすいか
4．管理会社や、保証会社との連携の経験があるか
5．見通し（解除が認められるか、期間はどのくらいか）を、正直に伝えてくれるか

「必ず勝てます」「必ず回収できます」と断言する事務所には、注意が必要です。法律の世界に、絶対はありません。

 

第9章　滞納を防ぐ：事前の予防策

滞納問題は、起きてから対処するよりも、起きにくい仕組みを、事前に作るほうが、はるかに効率的です。

 

9-1　入居審査を丁寧に行う

・収入や勤務先の安定性を確認する
・過去の賃貸での、支払い履歴を確認する（可能な範囲で）
・緊急連絡先、連帯保証人の確認を、丁寧に行う
・申込内容と提出書類に、不整合がないかを確認する

 

9-2　家賃保証会社の利用を、条件にする

家賃保証会社の利用を、入居条件とすると、滞納時に、保証会社が代位弁済を行うため、貸主の損失を抑えられます。保証会社の契約内容（保証の範囲、期間、明渡し費用の補償など）は、会社によって異なるため、比較して選ぶことが大切です。

 

9-3　連帯保証人の契約を、見直す

連帯保証人を付ける場合は、極度額を契約書に明記し、保証人に、保証の内容を、丁寧に説明しておきましょう。

 

9-4　支払い方法を、見直す

・口座振替（自動引落）を、基本とする
・クレジットカード払いや、保証会社を通した収納も、選択肢
・支払日を、借主の給料日の直後に設定する

手作業での、振込みに比べて、支払い忘れが起きにくくなります。

 

9-5　督促の「ルール」を、決めておく

管理会社に委託している場合は、滞納が発生した場合の、督促のルール（何日目に電話、何日目に書面、何日目に保証人へ連絡、など）を、事前に決めておくと、対応が遅れません。

 

9-6　契約書の内容を、見直す

古い契約書を、そのまま使い続けていないでしょうか。最近の法改正（保証、敷金、原状回復など）を反映した、最新の契約書の雛形への見直しを検討しましょう。無催告解除特約など、裁判で通用しにくい条項も、見直しの対象です。（契約書の見直しは、弁護士や、不動産会社にご相談ください。）

 

9-7　管理会社に、委託する

賃貸管理を、専門の管理会社に委託すると、入居者募集、賃料の集金、滞納の督促、トラブル対応を、一括して任せられます。法的な対応が必要なときは、管理会社が、提携の弁護士を紹介してくれることもあります。

 

第10章　ケース別の対応のポイント

賃料の滞納には、さまざまな背景があります。代表的なケースごとの、対応のポイントを整理します。

ケース	対応のポイント
失業・収入減による滞納	事情を聞き、分割払いの合意を検討する。自治体の支援制度（住居確保給付金など）を案内するのも有効
連絡が取れない・行方不明	連帯保証人、緊急連絡先に確認。安否確認が必要な場合もある。解除や明渡しは、法的手続きが必要（勝手に室内に入らない）
生活保護を受給している	住宅扶助の代理納付の制度を、自治体の福祉担当に相談できる場合がある
借主が死亡した	賃借権は、相続人が引き継ぐ。相続人の確認が必要。残置物の処理も、勝手に行わない
借主が破産手続きを開始した	手続きの制限や、解除の可否について、弁護士に確認する
店舗・事務所（事業用）の滞納	解除の考え方は、基本的に居住用と同様。保証金、内装・原状回復、居抜きなどの事情も考慮して、対応を検討する
高齢の借主の滞納	認知症などの可能性も。親族、地域包括支援センターなどへの連絡・相談が、解決の糸口になることがある

残置物の扱いに関する、国のモデル

借主が亡くなったあとや、行方不明になった場合の残置物の処理については、国土交通省などが、モデル契約条項（賃借人が死亡した場合に、賃借権を消滅させ、残置物を処理できる、といった内容を、あらかじめ契約に盛り込むためのひな形）を公表しています。新しい契約を結ぶときに、こうした条項を取り入れる方法も、あります。（詳細は、国土交通省の公式情報や、弁護士にご確認ください。）

 

第11章　借主側（滞納してしまった方）へ

この記事をお読みの方の中には、「家賃を滞納してしまった」という借主の方もいらっしゃるかもしれません。簡単にお伝えします。

 

11-1　まず、貸主・管理会社に、早めに連絡する

支払えない状況を、隠したり、連絡を無視したりするのは、最も悪い対応です。連絡が途絶えると、貸主は、「支払う意思がない」と判断し、法的手続きに進みやすくなります。事情を正直に伝え、支払い計画を相談することで、分割払いなどの配慮を受けられる可能性があります。

 

11-2　催告書や解除通知が届いたら

内容証明郵便などで、催告や解除の通知が届いた場合、無視してはいけません。

・書面に記載された期限を、確認する
・期限内に、滞納分を支払えれば、解除を回避できる場合がある
・支払えない場合は、すぐに、弁護士や、公的な相談窓口に相談する
・訴状や、裁判所からの書類が届いた場合は、放置せず、期限内に対応する（放置すると、欠席のまま、不利な判決が出るおそれがあります）

 

11-3　公的な支援制度

生活に困窮している場合は、公的な支援を利用できることがあります。

・住居確保給付金：離職・廃業などにより、住居を失うおそれがある方に、家賃相当額が支給される制度（要件や支給期間は、お住まいの自治体の案内でご確認ください）
・社会福祉協議会の貸付制度：生活費の貸付けなど
・自治体の生活困窮者の相談窓口：就労支援、家計の相談など
・法テラス（日本司法支援センター）：法的なトラブルについての情報提供や、経済的に余裕がない場合の、弁護士費用の立替え制度（利用条件があります）

 

第12章　賃料滞納の「想定ケース」

ここでは、よくあるご相談のパターンをもとにした想定ケースを紹介します。（以下は典型的な相談パターンをもとにした架空の例であり、実際の成約事例ではありません。）

想定ケース1：2か月滞納し、「来月払います」を繰り返す入居者

状況 築年数の経ったアパートで、入居者が2か月分の賃料を滞納。連絡すると、「来月、まとめて払います」と返事をするが、実際には払われない。

進め方のイメージ
1．契約書、入金履歴、連絡の記録を整理する
2．連帯保証人に、滞納の事実を通知する
3．口約束ではなく、分割払いなどの合意を、書面（合意書）にする
4．合意が守られない場合は、内容証明郵便で催告を行う
5．催告期限を過ぎても支払われない場合は、弁護士と相談して、解除の通知と、明渡しの手続きへ進む

ポイント 「来月払います」を、何度も繰り返す入居者に対して、口約束のまま待ち続けることが、一番の損失につながります。期限を区切った書面での合意と、守られない場合の次の手続きを、あらかじめ決めておくことが大切です。

想定ケース2：連絡が取れなくなり、室内の状況も分からない入居者

状況 3か月前から賃料の入金が途絶え、電話にも出ない。訪問しても留守で、郵便物がたまっている様子。

進め方のイメージ
1．連帯保証人、緊急連絡先に連絡し、借主の安否と所在を確認する
2．安否が心配な場合は、警察や、福祉の窓口への相談も検討する
3．勝手に室内に立ち入ったり、鍵を交換したりしない
4．内容証明郵便による催告・解除の通知を行う（届かない場合の対応は、弁護士に相談）
5．明渡し訴訟と、強制執行の手続きを、弁護士とともに進める

ポイント 連絡が取れない場合でも、勝手に室内に立ち入ることは、できません。法的手続きを踏むことが、結果的に、確実で安全な解決につながります。

想定ケース3：店舗の賃料を滞納されているケース

状況 店舗物件の借主が、売上の低迷から、賃料を3か月滞納。保証金は預かっているが、滞納額を大きく下回る。

進め方のイメージ
1．契約書の、解除、原状回復、保証金に関する条項を確認する
2．借主の営業状況（営業しているか、廃業の可能性はあるか）を確認する
3．事業を立て直す可能性があるか、早期に退去したいのかを、借主と話し合う
4．退去する場合は、退去日、滞納賃料の清算、原状回復、残置物の処理を、合意書にまとめる
5．合意できない場合は、弁護士と相談し、催告・解除・明渡しの手続きを進める

ポイント 店舗では、内装や設備、残置物の処理が、大きな論点になりやすくなります。次の借主を探す場合は、居抜きでの引き継ぎが可能かも、あわせて検討できます。

 

第13章　当社（株式会社ピーエフ＆パートナーズ）にご相談いただけること

株式会社ピーエフ＆パートナーズは、世田谷区駒沢に拠点を置き、世田谷区・目黒区を中心に、不動産の買取・売却、相続した物件のご相談、賃貸管理、不動産に関するトラブルのご相談まで、幅広く対応しています。賃料の滞納や契約違反、退去時の問題、近隣とのトラブルなどについて、不動産に関する法務に詳しい弁護士と連携し、法的な根拠に基づいた対応をご提案することを、強みとしています。

当社がお力になれること

・賃料滞納などのトラブルのご相談：状況をうかがい、取るべき対応の方向性を整理します。
・弁護士との連携：解除や明渡しなど、法的な手続きが必要な場面では、提携の弁護士と連携して対応します。
・賃貸管理・運営のご相談：滞納を防ぐための仕組みや、管理体制の見直しについても、ご相談いただけます。
・物件の売却・買取のご相談：トラブルを機に、物件の売却や、運用の見直しをお考えの場合も、状況に応じた選択肢をご提案します。

賃料滞納は、初動の速さと、手順の正確さが結果を左右します。「まだ、弁護士に相談するほどではないかも」という段階でも、構いません。まずは、状況をお聞かせください。

売却全般のポイントは、不動産売却で失敗しないためのコツや、あなたに合わせた売却方法のご紹介でも解説しています。

 

まとめ：賃料滞納は、「早く、正確に、違法な手段を使わず」対応する

賃料の滞納で、契約解除を考えるときの要点を、あらためて整理します。

1．解除は、すぐにはできない：催告が必要で、信頼関係の破壊が判断される。3か月程度が、一つの目安とされることが多いが、絶対的な基準ではない。
2．初期対応が重要：早期の督促、分割払いの合意は書面で、記録を残す。
3．催告と解除通知は、内容証明郵便で：書き方を誤ると、無効になるおそれがあるため、弁護士に依頼するのが安全。
4．自力救済は絶対にしない：鍵の交換、荷物の搬出、ライフラインの停止などは、違法。
5．明渡しの強制執行ができるのは、裁判所の執行官だけ：判決を得て、強制執行の手続きを踏む。
6．保証人・保証会社を活用する：滞納が発生したら、速やかに連絡する。
7．弁護士には、早めに相談する：2か月以上の滞納、連絡が取れない場合は、特に。費用は、事前に見積もりを確認。
8．予防策を整える：入居審査、保証会社、口座振替、契約書の見直し、管理会社への委託。

滞納を放置すれば、損害は毎月、確実に膨らみます。最初の一歩は、現状の整理と、専門家への相談です。

 

賃料滞納・賃貸トラブルのご相談案内

「家賃の滞納が続いている」「どう対応すればよいか分からない」「弁護士に相談すべきか迷っている」という方は、お気軽にご連絡ください。

株式会社ピーエフ＆パートナーズ 〒154-0012 東京都世田谷区駒沢2丁目6番2号 アイタワー4F（駒沢大学駅より徒歩2分） 電話：03-6805-5999 宅地建物取引業免許：東京都知事（3）第87902号

 

よくある質問（FAQ）

Q1. 賃料を1か月滞納されたら、すぐに契約を解除できますか？ A. 1か月程度の滞納では、信頼関係が破壊されたとは認められにくく、解除が無効とされる可能性が高いです。まずは、督促を行い、事情を確認しましょう。解除は、催告を経て、滞納の状況に応じて、慎重に判断する必要があります。

Q2. 何か月滞納すれば、解除できますか？ A. 明確な基準はありませんが、実務上、3か月程度の滞納が、一つの目安とされることが多くあります。ただし、滞納の期間、金額、回数、借主の態度、過去の経緯などを総合して判断されます。個別の事案は、弁護士にご確認ください。

Q3. 契約書に「催告なしで解除できる」と書いてあれば、すぐに解除できますか？ A. 無催告解除特約があっても、裁判所は、信頼関係が破壊されていると認められる場合に限って、有効と判断する傾向があります。安全のためには、特約があっても、催告を行うことをおすすめします。

Q4. 滞納している入居者の鍵を、勝手に交換してもいいですか？ A. いけません。自力救済として違法となり、損害賠償や、刑事責任を問われるおそれがあります。明渡しを強制的に実現できるのは、裁判所の執行官だけです。

Q5. 内容証明郵便は、自分で出せますか？ A. 出せます。ただし、記載内容を誤ると、解除が無効になるおそれがあります。特に、催告と解除通知を兼ねる場合は、書き方に注意が必要です。弁護士に作成を依頼することをおすすめします。

Q6. 連帯保証人に、請求することはできますか？ A. できます。連帯保証人は、借主と同じ責任を負います。ただし、契約書に極度額の定めがない個人の連帯保証は、無効となる場合があります（2020年4月以降の契約）。契約の内容を、確認してください。

Q7. 家賃保証会社がついているのに、まだ貸主が手続きをしなければならないのですか？ A. 保証会社が代位弁済をしても、契約解除や明渡し訴訟の手続きは、貸主が行う必要があるのが一般的です。保証会社と、連携して進めるケースもあります。契約の内容を確認してください。

Q8. 訴訟から強制執行まで、どのくらいの期間がかかりますか？ A. 事案によりますが、滞納の開始から明渡しまで、半年から1年程度かかることが多いと言われています。借主が争う場合は、さらに長期化します。あくまで一般的な目安です。

Q9. 弁護士費用は、借主に請求できますか？ A. 原則として、弁護士費用は、貸主が負担し、借主に請求して回収できるとは限りません。賃料の滞納額の回収と合わせて、費用対効果を、弁護士とよく相談してください。

Q10. 解除通知を出したあとに、借主が賃料を払ってきました。受け取ってもいいですか？ A. 受け取り方によっては、解除の意思を撤回したと判断されるおそれがあります。「賃料相当損害金」として受領する旨を、書面で伝えるなどの慎重な対応が必要です。弁護士にご確認ください。

Q11. 借主が行方不明で、室内に荷物が残っています。勝手に処分していいですか？ A. いけません。勝手に処分すると、損害賠償責任を問われるおそれがあります。法的な手続き（明渡し訴訟、強制執行など）を踏んで、処理する必要があります。弁護士にご相談ください。

Q12. まだ、弁護士に相談するほどではないかも、という段階でも相談できますか？ A. もちろんです。早い段階での相談が、損害を最小限に抑え、手続きを確実に進めるうえで、最も効果的です。

 

免責事項

本記事は、一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の法律に関する助言を行うものではありません。賃貸借契約に関する権利関係は、契約の内容や経緯によって大きく異なり、法律や制度、裁判所の運用は改正・変更されることがあります。実際の手続きや判断にあたっては、必ず弁護士などの専門家、または裁判所、法務省、国土交通省などの公式情報をご確認ください。また、記事中の金額や期間は、説明のための仮定または一般的な目安であり、個別の結果を保証するものではありません。

 

参考情報（公的機関）

・裁判所：民事裁判手続のデジタル化（民事訴訟法等の改正）の概要
・国土交通省：賃貸住宅標準契約書、残置物の処理等に関するモデル契約条項
・法務省：民法の保証に関する規定の見直しについて
・厚生労働省：生活困窮者自立支援制度（住居確保給付金）
・日本司法支援センター（法テラス）